Vous achetez: ce qu'il faut savoir

Offre d'achat

Qu'est-ce qu'une offre d'achat?

Une offre d’achat est une proposition faite par une partie qui désire acquérir une propriété pour un certain prix.

Qui prépare l'offre d'achat?

En temps normal, c'est l’acheteur qui prépare l’offre d’achat. Lorsqu’un agent immobilier représente l’acheteur, c’est l’agent qui prépare l’offre d’achat.

Est-il nécessaire qu'un avocat examine l'offre d'achat avant que l'acheteur la soumette au vendeur?

Même si l’offre est préparée par un agent immobilier, il est préférable qu’un avocat l’examine afin de s’assurer que l’offre correspond bien aux besoins particuliers du client. La participation de l’avocat permet également de mieux protéger les intérêts de l'acheteur.

Qui prépare la convention d'achat et vente?

S’il s’agit d’une propriété neuve, c’est habituellement le vendeur qui rédige une convention de vente.

S’il s’agit d’une maison de revente, et qu’un agent immobilier représente l’acheteur, c’est l’agent qui prépare la convention d’achat et vente. Si l'acheteur n’a pas d’agent immobilier, il peut retenir les services d'un avocat pour rédiger une convention d'achat et de vente.

Est-il nécessaire qu'un avocat examine la convention d'achat et vente avant que l'acheteur la soumette au vendeur?

Même si la convention d’achat et vente est préparée par un agent immobilier, il est préférable qu’un avocat l’examine afin de s’assurer qu’elle correspond bien aux besoins particuliers du client. La participation de l’avocat permet également de mieux protéger les intérêts de l'acheteur.

Quelles sont les clauses types d'une offre d'achat (aussi nommée une convention d'achat et vente)?

Voici les clauses types que l’on retrouve dans une offre d’achat et dans une convention d’achat-vente :

• Le prix d’achat
• Le dépôt
• La date d’irrévocabilité (la période durant laquelle l'offre ne peut être retirée par la partie qui l'a présentée)
• La date limite pour compléter la recherche de titre de propriété (cette recherche permet de certifier  que le propriétaire d’un bien foncier (immeuble, terrain, etc.) en est réellement le propriétaire aux yeux de la loi et qu'il n'existe pas de problème existant ou potentiel qui pourrait affecter ce droit.)
• Les articles qui sont inclus avec la propriété
• Les articles qui sont exclus et ne font pas partie de la vente
• Les conditions rattachées à la transaction (soit l'obtention du financement, la tenue d'une inspection favorable, etc.)

Combien de temps le vendeur a-t-il pour accepter une offre?

Normalement, l’offre d’achat indique précisément la date et l’heure de l’échéance de l’offre. Durant cette période, le vendeur peut soit accepter l'offre, présenter une contre-offre ou ne pas répondre. Si le vendeur ne répond pas à l’offre d’achat, l’offre est refusée et devient donc nulle. Durant la période d’irrévocabilité, l’acheteur ne peut pas retirer ni modifier son offre.

Une offre peut-elle être conditionnelle?

La plupart des offres d'achat comprennent des conditions qui doivent être satisfaites afin que l’on puisse procéder avec la transaction.

Quelles sont les conditions que l'on retrouve habituellement dans les offres d'achat (ou convention d'achat et vente)?

Les conditions types habituelles sont :

• l’obtention du financement;
• une inspection satisfaisante des lieux;
• s’il s’agit d’une propriété d'un âge avancé, la possibilité d'obtenir une assurance habitation;
• s’il s’agit d’un condominium, la révision satisfaisante des documents de l’association condominiale.

L'acheteur a soumis une offre d'achat au vendeur. Si le vendeur n'a pas encore accepté l'offre, l'acheteur peut-il ajouter une condition à l'offre d'achat?

Non. Une fois l’offre d’achat soumise à l’autre partie, on ne peut pas l'amender unilatéralement. Durant la période d’irrévocabilité, l’auteur de l’offre ne peut pas la retirer ni l’amender.

L'acheteur peut-il ajouter ou modifier une condition à son offre après qu'elle ait été acceptée?

Une fois l’offre d’achat acceptée, elle ne peut pas être amendée sans le consentement mutuel des parties. L’autre partie n’est pas obligée d’accepter les changements demandés.

L'acheteur peut-il proroger l'échéance pour la satisfaction des conditions?

Il arrive parfois que l’acheteur ne puisse pas remplir les conditions dans les délais prescrits au contrat. L’acheteur peut alors demander que le délai relatif aux conditions soit prolongé. Si le vendeur refuse de prolonger le délai,  le contrat devient alors nul et sans effet. Par exemple, si l’une des conditions exige que l’acheteur démontre d’ici le 15 juin qu’il a obtenu le financement nécessaire pour faire l’achat de la maison, mais que le créancier hypothécaire ne peut lui remettre les documents pertinents avant le 17 juin, l’acheteur pourrait demander que le délai soit prolongé jusqu’au 17 juin.  Cependant, le vendeur n’est pas obligé d’accepter une telle demande.

L'acheteur peut-il retirer son offre avant l'échéance?

L'acheteur ne peut pas retirer l'offre durant la période d'irrévocabilité, ni après son acceptation. Seul le défaut de respecter l’une des conditions mentionnées au contrat permet d’annuler une offre d’achat.

Condition: vente d'une propriété

L'acheteur peut-il faire une offre d'achat conditionnelle à la vente de sa propre propriété?

Oui. L’acheteur peut insérer une telle condition. Si tel est le cas, le vendeur peut continuer de tenter de vendre sa propriété. Si le vendeur reçoit une seconde offre d'achat, il devra aviser le premier acheteur, qui disposera alors d’un court délai pour décider s’il veut procéder avec l’achat.

Financement de l'achat

L'acheteur doit-il prouver au vendeur qu'il a les fonds ou le financement nécessaire pour acheter la maison?

En règle générale, l’acheteur n’a pas besoin de prouver qu’il possède suffisamment de fonds pour compléter l’achat, à moins que ce soit l’une des conditions au contrat.

L’acheteur peut-il obtenir financement temporaire si la date de prise de possession de sa nouvelle maison PRÉCÈDE la date de clôture pour la vente de sa maison actuelle?  L’acheteur aura donc deux hypothèques pendant un certain temps. Est-ce possible?

Si l’acheteur achète une propriété avant de compléter la vente de sa maison existante, il peut demander un prêt relais à son institution financière. Dans le cadre d’un prêt relais, la banque avance des fonds sur une base temporaire. Le prêt est remboursé à la vente de la maison existante de l’acheteur. Pour obtenir un prêt relais, l’acheteur doit remplir les conditions suivantes :

• L’acheteur a conclu un contrat pour l’achat d’une deuxième propriété.
• L’acheteur a conclu un contrat de vente pour sa maison existante.
• L’achat de la deuxième propriété sera finalisé avant la vente de la propriété existante de l’acheteur.
• Les dates de clôture des deux transactions sont espacées de quelques semaines seulement ou moins.

Inspection

L'acheteur doit-il faire inspecter la maison qu'il achète?

Il n’est pas obligatoire de faire une inspection, mais cela est fortement recommandé.

L'acheteur peut-il renoncer à l'inspection?

L’acheteur peut renoncer à l’inspection, mais il est déconseillé de le faire. L’inspection permet parfois d'éviter des surprises désagréables après l’achat, comme des problèmes ou des défauts en ce qui concerne la structure et l'état des lieux.

À quel moment l'inspection se déroule-t-elle?

L'inspection se déroule normalement quelques jours après que le vendeur ait accepté l’offre d'achat, au cours du délai précisé dans le contrat pour la satisfaction des conditions.

Quels sont les avantages d'une inspection?

Une maison est un investissement important. L’inspection permet de déceler tout problème existant et d’éviter les mauvaises surprises ou les imprévus qui pourraient s’avérer très coûteux. L'inspection permet également de déceler des défauts mineurs qui pourraient éventuellement engendrer des problèmes majeurs.

L'inspecteur doit-il être certifié? L'acheteur peut-il choisir n'importer qui à titre d'inspecteur?

L’acheteur peut retenir les services de la personne de son choix pour réaliser l’inspection de la propriété. Ainsi, l'acheteur peut demander à un ami ou un membre de sa famille de mener l'inspection, ou l'acheteur peut même mener l'inspection lui-même.

L'acheteur voudra par contre normalement retenir les services d'un inspecteur professionnel qualifié. En d’autres termes, bien que l’acheteur ne soit pas obligé d’embaucher un inspecteur qualifié, il est fortement recommandé de le faire.

Que vérifie l'inspecteur?

Habituellement, l’inspecteur vérifie les éléments suivants au cours de l’inspection :

• Apparence de l’extérieur : parements, balcons, escaliers, niveau du sol, puits de lumière, gouttières, toit, etc.
• Système de chauffage: circulation d'air, répartition des bouches d’air, plinthes chauffantes, etc.
• Plomberie : canalisation d’alimentation de l’eau; système de drainage sanitaire, d’évacuation et de ventilation; chauffe-eau; présence de pompes, etc.
• Structure : fondation, charpente du toit et revêtement, murs, charpente intérieure, problèmes d’écoulement de sous-sol, etc.
• Électricité : état des composantes du branchement du consommateur (intensité et voltage), panneau de distribution, interrupteurs et prises, etc.
• Isolation : type d'isolant, ventilation des combles, pare-vapeur, coupe froid et calfeutrage, etc.
• Examen de l’intérieur général de la maison : finitions, planchers, portes, fenêtres, foyers, ventilateurs de plafond, détecteurs de fumée, etc.

Qu'arrive-t-il si l'inspecteur trouve des problèmes?

Voici les options qui s’offrent à l’acheteur si l’inspecteur trouve des problèmes :

• Refuser de poursuivre le processus d’achat : la condition relative à l’inspection ne sera donc pas levée et le contrat sera annulé.
• L’acheteur peut demander au vendeur de faire les réparations nécessaires, bien que le vendeur  n’y soit pas obligé. Si le vendeur accepte d’effectuer les réparations, le contrat sera modifié pour refléter cette décision.
• L’acheteur peut demander une réduction du prix d’achat et s’occuper lui-même des réparations. Cependant, le vendeur n’est pas obligé d’accepter la réduction de prix. Dans un tel cas, l’acheteur doit alors décider s’il désire tout de même procéder avec l’achat.

La maison a passé l'inspection sans problèmes. Cependant, à la suite de la prise de possession, l'acheteur découvre un problème important avec le toit. L'inspecteur peut-il être tenu responsable?

L’inspecteur pourrait être tenu responsable si l’acheteur peut démontrer qu’il a fait preuve de négligence et qu’il aurait dû déceler le problème au cours d’une inspection raisonnable.

L'inspection a été effectuée en hiver, le toit était couvert de neige... Au printemps, à la suite de la prise de possession, l'acheteur découvre un problème important avec le toit. L'inspecteur peut-il être tenu responsable?

Si le problème n’était pas visible au cours de l’inspection pour diverses raisons, il sera difficile de prouver que l’inspecteur a fait preuve de négligence. Il revient alors à l’acheteur de démontrer que le vendeur était conscient du problème et a omis de le divulguer. Le vendeur pourrait être tenu responsable envers l’acheteur. L'acheteur devra entamer des procédures judiciaires contre le vendeur et démontrer que ce dernier a fait de fausses représentations.